相続する不動産について、調べてみたことはありますか？
実は先日、実家の相続関係で不動産の調査へと田舎に帰省しました。
蓋を開けてみれば、所有を把握していなかったご先祖さまから土地があったり！
場所を確認したりした上で、相続（所有権移転）の手続きをとなりました。
今回は、そんな経験談も含めながら、
「相続不動産の調査」の基礎について記事にして参ります。
相続不動産の調査
どんな不動産を持っているのか？
固定資産税納税通知書の保管があれば、そちらから所有不動産の確認 ができます。
今回は、固定資産税納税通知書があったので、そちらから不動産の一覧を確認しました。
通知書がない場合等は、不動産所有の市区町村が分かっていれば、その自治体の固定資産税担当課で名寄帳を取り寄せると一覧が分かります。
しかし、どちらも非課税のもの等、掲載されていないケース もあるようですので、その点には注意も必要です。
所有者の確認
さて、固定資産税通知書に掲載されている不動産ですが、
実は、必ずしもその宛名人名義の不動産ではなく、何代か前のご先祖様名義のケース もあります。
土地の地番が掲載されているので、法務局で土地謄本を取って確認してみましょう。
今回は、調べてみたところ、
「〇左衛門」といったお名前の、いったい何代前のご先祖様？！といった名義の不動産もありました。。。
相続不動産の場所特定
地番と住居表示の違い
場所を確認するといっても、不動産登記簿謄本に出ている「地番」は、いわゆる「住所」とは違い 、
また、土地の形状や地番を示した「公図」は、いわゆる「住宅地図」とは違って 、
場所を特定するのは難しいものです。
ブルーマップで確認
地番と住居表示を照らし合わせるのに、
住宅地図と公図を合わせた「ブルーマップ」 を使うと、
住所から地番が分かったり、地番から住所が分かったります。
ブルーマップは、法務局に備え付けてあるケースもあります。
また、都内近郊の方なら国立国会図書館に所蔵されています。
🔗ブルーマップ｜国立国会図書館
しかしながら田舎の場合、
そもそもブルーマップ自体が作られていないことがあるのです 。
今回のケースでは、ブルーマップは作成されていないエリアでした。
ブルーマップがない時
ブルーマップが作成されていないエリアの場合、
周辺の地番の公図をどんどんとっていき、合わせて大きな地図とし、
それを住宅地図と照らし合わせ、場所を特定するという作業になるわけですが、
住宅が立ち並ぶ場所ならまだしも、山や林の中のような場所だと、
雲をつかむような作業です。。。
調査先
当該地の管轄の「法務局」や「市役所」「町役場 」等で調査をします。
古地図・地積合成図・地番参考図
「市区町村役場」にて、地番が載った古い地図を拝見させて頂くことができた為、今回は随分たすかりました。
また今回の場合、土地の地目が、「原野」や「墓地」といったものもあり、
山の中のような場所や、赤道をいった先といいうような場所にあるケースも。
「赤道（あかみち）」とは 、昔、農作業などへ向かう為の農道や里道（りどう）、獣道のような道で、
現在もあるとは限りません。
※赤道は法定外道路。公図に赤色で着色することが義務づけられていたことにより、「赤道」と呼ばれるようになりました。
古地図はコピー不可の為、コピー可能な「地積合成図」 を見せて頂いたものの、
ほとんど公図と変わりなかったので、こちらのコピーは見送ることとしました。
その他、自治体によっては、地番参考図などを取得できるケースもあります。
まとめ
大相続時代、相続ついて家族で話した事はありますか？
まだまだ元気だから、と日常を優先してしまいがちですが、認知症やガンなどの病気を患いお話しが困難になってしまうケースや、脳卒中など突然直前してしまうこともあります。
また、父方の事は、母はよくわからないといったケースも。
まだ先と思わずに、 子にしっかり話しておくこと、
親戚含め、分かる人が元気な時に親にしっかりと聞いておくことが、大切です 。
相続は、都度処理をしておかないと、２次３次と相続が発生し、手続きがますます難しくなります。今回のケースでも何代も前のご先祖様の分は、法定相続人の数も膨大になる為、今回は見送りました。
名義変更がなされていないと、その土地を売却したいなどといった時に困ることになりますので、都度しっかり手続きしておきたいものですね。
日常の会話の中で、またお盆やお正月の帰省のタイミングや法事の時など、
一度話題にしてみることをおすすめします。
