「マイホームを売ったら、住宅ローン残高よりも高く売れなかった」ということも多いのではないでしょうか。
そもそも住宅ローン返済中の家を売却できるのか？留意点等についてはこちらをどうぞ
投資用の不動産や使用していない空き地の売却の際には関係ありません。
※執筆時点での情報です。細かな条件や法令改正などありますので、都度最新情報のご確認をお願いいたします。
各個人の事例につきましては、税務署や税理士さんへとご相談・ご確認ください。
目次
マイホームを売ったときの5つの特例
マイホームを売ったらつかえる特例が5つあります。
①3,000万円特別控除
②10年超所有軽減税率の特例
③特定居住用財産の買換え特例
④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
今回は「④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と「⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」について説明していきます。
因みに、①②③は、黒字 売却益（譲渡所得）のケースです。くわしくはこちら
マイホームを売ったら赤字でも確定申告が必要？
ニャ
税金の申告は、もうかった時にだけすると思われがちです。
もちろん、利益がでたら譲渡所得となり課税されますので、確定申告が必要 になります。
しかし、赤字 売却損（譲渡損失）の場合も事業所得や給与所得などの他の所得と通算して税金がお得となる場合がありますよ！
「譲渡損失」とは、ざっくり説明すると、家を売って赤字になってしまうこと。ただし一定の条件を満たせば、確定申告によって特例を受けることができます。この特例によって他の所得税を節税し還付を受けるとお金が戻ってきますので、まずは特例が使えるかどうか確認してみましょう。
譲渡損失（赤字）が出た場合の特例は、下記の2つがあります。
２．売却した住宅のローンが残っている場合に受けられる特例
それぞれ、くわしくみてみましょう。
マイホーム売却で赤字(譲渡損失)の２つのお得な特例
譲渡損失の２つの特例
１．マイホームを買い換えた場合に受けられる特例
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホーム（旧居宅）を平成29年12月31日までに売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
これらの特例を、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
特例の適用要件
- 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。
- (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
- その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
- 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。
- 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
- 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
- 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。
特例の適用除外
- 繰越控除が適用できない場合
- 旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合
旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。 - 繰越控除を適用する年の12月31日において新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
- 合計所得金額が3,000万円を超える場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。
- 旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合
- 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
- 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。 - 旧居宅を売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
- 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)
- 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35。ただし、同法第3項の規定により適用する場合を除く。)
- 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
- 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
- 旧居宅を売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例（措法41の5の2第1項）の適用を受ける場合又は受けている場合
- 売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合
- 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合
(注) この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。
参考URL
手続きや要件について等、くわしくは国税庁のサイトをご参照下さい。
出典：国税庁 🔗マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
🔗「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「買換資産」とは
🔗「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「特定譲渡」とは
🔗「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる住宅ローン
🔗「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための手続等
🔗マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の順序
２．売却した住宅のローンが残っている場合に受けられる特例
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
平成29年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
これらの特例を、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。なお、これらの特例は、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合であっても適用することができます。
特例の適用要件
- 自分が住んでいるマイホーム（譲渡資産）を譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には譲渡所得の基因となる不動産等の貸付が含まれ、親族等への譲渡は除かれます。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
- その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム（譲渡資産）で日本国内にあるものの譲渡であること。
- 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
- マイホームの譲渡価額が上記(3)の住宅ローンの残高を下回っていること。
特例の適用除外
- 繰越控除が適用できない場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。 - 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対してマイホームを売却した場合
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。 - マイホームを売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
- 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)
- 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35)(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)
- 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
- 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
- マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合
- マイホームを売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（措法41の5第1項）の適用を受ける場合又は受けている場合
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対してマイホームを売却した場合
(注) この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。
参考URL
手続きや要件について等、くわしくは国税庁のサイトをご参照下さい。
出典：国税庁 🔗住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
🔗「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「買換資産」とは
🔗「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための手続等
まとめ
細かな条件や手続きがあり、難しいと感じるかもしれませんが、まずはあたりをつけてみましょう。
「あてはまりそうだな」と思ったら、詳しくは国税庁や税理士等の専門家へと問い合せを。
国税に関する相談は、国税局電話相談センター等の電話相談窓口があります。
確定申告については、こちらもどうぞ
THDC -Tokyo Housing Distribution Center-
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