家を売って利益がでたら税金を納めなければいけません。
確定申告が必要になります。
マイホームを売った時には、節税できる「５つの特例」がありますが、
黒字のケース「譲渡所得に対しての特例３つ」についてご紹介いたします。
特例を活用して、上手に節税・確定申告 して参りましょう。
※執筆時点での情報です。細かな条件や法令改正などありますので、都度最新情報のご確認をお願いいたします。
各個人の事例につきましては、税務署や税理士さんへとご相談・ご確認ください。
目次
マイホームを売ったときの5つの特例
その利益には税金がかかるんだよ！
減税できないのかしら 
マイホームを売ったらつかえる特例が5つあります。
①3,000万円特別控除
②10年超所有軽減税率の特例
③特定居住用財産の買換え特例
④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
利益（譲渡所得）には、「①3,000万円特別控除」や「②10年超所有軽減税率の特例」「③特定居住用財産の買換え特例」が摘要できれば、節税になります。
自分のケースが当てはまるか、条件などを確認していきましょう。
因みに、④⑤は、赤字 売却損（譲渡損失）のケースです。くわしくはこちら
譲渡所得について
特例を理解するためには「譲渡所得」について、まずはしっかりと理解しましょう。
譲渡所得とは
譲渡所得とは？
譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。
取得費とは、売った土地や建物の購入代金、購入時の仲介手数料や印紙代、登録免許税や不動産取得税、登記費用などが含まれます。
譲渡費用とは、土地や建物を売るために支払った仲介手数料、印紙税で売主が負担したものが含まれます。
詳しくは国税庁のサイトでご確認下さい。
🔗譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
🔗取得費となるもの
🔗譲渡費用となるもの
税額の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）
土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して課税する分離課税制度が採用されており、所得税の額は次のように計算します。
参考url 🔗申告分離課税制度について
(1) 長期譲渡所得
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときです。
※課税長期譲渡所得金額×15％
【課税長期譲渡所得金額の計算】
課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
【税額の計算】
税額＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）
(注) 平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。
参考url 🔗長期譲渡所得の税額の計算
(2) 短期譲渡所得
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときです。
※課税短期譲渡所得金額×30％
【課税短期譲渡所得金額の計算】
課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
【税額の計算】
税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
(注) 平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。
参考url 🔗短期譲渡所得の税額の計算
5年以内に売っちゃうと利益の３０％も税金取られちゃうのショックだわ！ 
マイホーム売却で黒字(譲渡所得)の３つのお得な特例
譲渡所得の３つの特例
①3,000万円特別控除
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例 があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
にゃん特例を受けるための適用要件
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）。
- マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで（注）に売ること。
（注） 東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります。 - 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
適用除外
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
- この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
- 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
- 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
参考URL
手続きや要件について等、くわしくは国税庁のサイトをご参照下さい。
出典：国税庁 🔗マイホームを売ったときの特例
②10年超所有軽減税率の特例
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。
特例を受けるための適用要件
この軽減税率の特例を受けるには、次の5つの要件全てに当てはまることが必要です。
- 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。- (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
- その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
税率について
| 課税長期譲渡所得金額(＝A) | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6,000万円超 | (A－6,000万円)×15％＋600万円 |
参考URL
手続きや要件について等、くわしくは国税庁のサイトをご参照下さい。
出典：国税庁 🔗マイホームを売ったときの軽減税率の特例
③特定居住用財産の買換え特例
特定の居住用財産の買換えの特例
特定のマイホーム(居住用財産)を、平成29年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。これを、「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。
例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。
特例を受けるための適用要件
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
- (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
- その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
- 売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（措法35条第3項に規定する空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く。）又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
- 売却代金が1億円以下であること。
この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間の分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。
このため、マイホームを売却した年、その前年及びその前々年の売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年又は翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。 - 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
- 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
- マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。- 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
- 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
- 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。 - 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。- (注) この特例の適用を受ける場合には、マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（措法35条。ただし、同条第3項の規定により適用する場合を除く。）やマイホームを売ったときの軽減税率の特例（措法31条の3）の適用を重ねて受けることはできません。
参考URL
手続きや要件について等、くわしくは国税庁のサイトをご参照下さい。
出典：国税庁 🔗特定のマイホームを買い換えたときの特例
特例同士を重複してつかえるの？
| 特例 | 併用できるもの | 併用できないもの |
| ①3,000万円特別控除 | ②10年超所有軽減税率の特例 | ③買替の特例 住宅ローン控除 |
| ②10年超所有軽減税率の特例 | ①3,000万円特別控除 | ③買替の特例 住宅ローン控除 |
| ③買替の特例 | ー | ①3,000万円特別控除 ②10年超所有軽減税率の特例 住宅ローン控除 |
まとめ
各種特例を利用して、上手に減税したいものです。
細かな条件や手続きがあり、難しいと感じるかもしれませんが、まずはあたりをつけてみましょう。
「あてはまりそうだな」と思ったら、詳しくは国税庁や税理士等の専門家へと問い合せを。
国税に関する相談は、国税局電話相談センター等の電話相談窓口があります。
確定申告については、こちらもどうぞ
THDC -Tokyo Housing Distribution Center-
東京住宅流通センター株式会社
https://thdc.co.jp
