「自分の土地の価値はどれくらい？」「購入したいあの土地の価格は？」
と疑問に思ったことはありませんか？！
土地価格の相場や評価額を自分で調べる方法 があります。
今回は「一物五価」ともいわれる「土地の５つの価格」 についてご紹介して参ります。
目次
５つの土地の価格 一物五価
「５つの土地の価格」というと、ちょっと混乱してしまいそうですね！
それぞれの特徴を知ってしまえば、実は難しいことではありません。
1.実勢価格
2.地価公示
3.基準地価
4.路線価
5.固定資産税評価額
この５つで一物五価と言われています。
また、２と３を一つにして一物四価とも言われます。
実勢価格以外は、国や県などの行政が発表するものです。
| 2.地価公示 | 3.基準地価 | 4.路線価 | 5.固定資産税評価額 | |
| 公示を100に対し | １００％ | ー | ８０％ | ７０％ |
| 調査主体 | 国土交通省 | 都道府県 | 国税庁 | 市町村 |
| 評価基準日 | 毎年1月1日 | 毎年7月1日 | 毎年1月1日 | 3年毎1月1日 |
| 発表時期 | 3月 | 9月 | ８月 | ４月 |
| 特徴 | 一般の土地取引の指標 | 一般の土地取引の指標 都市計画区域外も対象 |
相続税・贈与税等に用いられる。 | 固定資産税、不動産取得税、登録免許税等に用いられる。 |
土地の価格を調べる5つの方法
それぞれの特徴・調べ方についてみてみましょう。
1.実勢価格
【実勢価格】
実際に取引されている価格のことです。売り手と買い手との需要供給バランスが取れた状態です。
売買相場を知りたい場合、実情に近いと考えられますが、取引事例が少なかったり土地の特徴の違いによっては精度が低くなる場合もあるので注意が必要です。
土地の相場を知りたい場合、実際の取引の成約事例を知ることが一番です 。
いわゆる「物件検索サイト」では、売出価格を知ることはできますが、成約事例を知ることはできません。
基本的に売出価格は売主の自由です。
当初相場よりも高額で売出し段階的に値下げしていくケースや、指値（値引き）ありきで値付けしている場合もあります。
いわゆる周辺相場をつかんでおくことはとても大切なことです。
物件検索サイトについてはこちら
査定金額についてはこちら
相場観を持つと、売買についてある程度、自分で判断することができるようになります。
売却希望の場合は、自分の土地周辺がどれくらいで売買されているのか知ることで売却価格の参考にしたり、また購入希望の場合は、希望エリアの相場が予算より高いと分かれば、探すエリアを広げたり、新築だけでなく中古住宅も探してみるなど、予算に合わせて希望条件の見直しをすることができます。また、検討している物件が割高なのか、相場並みなのか、割安なのか、ある程度把握することも可能となるでしょう。
もちろん、相場は目安であって、個々の不動産の状況によって、また個人の価値観によってその価値は変わります。実際に売買できる価格ではないので注意しましょう。
土地総合情報システム
不動産取引価格検索
土地情報総合システム
- 国土交通省の土地総合情報システムは、取引時期や地域を選んで検索することができる不動産取引価格情報検索です。
登記情報をもとに、国土交通省が不動産購入の方々にアンケートを行った結果が出ています。
2.地価公示 3.基準地価
【地価公示】
地価公示は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が毎年１月１日の都市計画区域等における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。公示価格とか公示地価とも呼ばれます。
【基準地価】
国土利用計画法の土地取引価格の審査基準価格として設定されたもので、都道府県が毎年1回公表するものです。公示価格は国が定めるのに対し、基準地価は都道府県が国土利用計画法に基づいて定める地価です。毎年7月1日時点の価格を判定し、9月下旬に発表されます。
地価公示も基準地価も取引価格の一般の土地の取引価格に対して指標となる価格です。公示地価が都市計画区域内を対象とするのに対し、基準地価では都市計画区域内及び都市計画区域外の住宅地・商業地・工業地・宅地ではない林地も含んでいます。
国土交通省地価公示・都道府県基準地価調査
国土交通省地価公示・都道府県地価調査
地価公示、基準地価
地価公示・基準地価ともに検索できる国土交通省のサイトです。地価公示は国土交通省、基準地価は都道府県の管轄ですが、どちらもこちらから検索できるようになっています。
4.路線価
【路線価】
相続税や贈与税の基準となるのが路線価です。
路線(不特定多数が通行する道路)に面する宅地1平方メートル当たりの土地評価額。 国税庁が発表するもで、毎年1月1日時点の価格を7月に公表します。
路線価というと、普段聞きなれている鉄道や駅をイメージしてしまうかもしれませんが、その路線とは関係がありません。
税額算出の為ですので、路線価は公示地価の80%が目安 とされています。
財産評価基準書 路線価図・評価倍率表
路線価
国税庁の路線価を調べるサイトです。
5.固定資産税評価額
【固定資産税評価額】
その名の通り、固定資産税を賦課するための基準となる評価額です。 土地と家屋それぞれに対して、市町村役場の担当者が現地にて評価します。固定資産税評価額は、固定資産税だけでなく、登録免許税・不動産取得税などの算出基準になりますので、不動産売買の時には諸費用計算としてチェックしてみるとよいでしょう。
3年ごとの1月1日時点で価格が更新されます。本年平成30年度（2018年）は評価替えの年です。
固定資産税をお支払いの方は、納税通知書に添付されている課税明細書に評価額かが記載されているので、一度目を通してみるとよいでしょう。固定資産税評価額は公示地価の70%が目安 とされています。
調べ方① 固定資産課税台帳の閲覧制度
ご自身の固定資産（土地・家屋・償却資産）について、固定資産課税台帳に記載された事項 （価格や課税標準額等）を固定資産課税台帳の閲覧により確認できる制度です。
これは、役所の担当する課（東京都の場合は、固定資産が所在する区にある都税事務所）で閲覧することができます。
閲覧できる人は、固定資産税の納税義務者（共有者も含む）、相続人、もしくは、借地人・借家人などです。
調べ方② 固定資産課税台帳の縦覧制度
縦覧とは、登録された価格について、固定資産税（土地・家屋）の納税者の方が、その価格が適正であるか、他の土地・家屋と比較できるようにする為の制度 です。固定資産（土地・家屋）が所在する自治体にて、課税される土地（家屋）の価格が記載された土地（家屋）価格等縦覧帳簿をご覧になれます。通常4月から１～3カ月間開催されます。自治体の固定資産担当課へとご確認下さい。
調べ方③ 固定資産評価証明書を取得する
固定資産税台帳に記載されている内容を確認するためには、固定資産評価証明書を取り寄せる方法もあります。固定資産評価証明書とは、固定資産課税台帳に登録されている固定資産の評価額や所有者、所在などを証明した書類 です。
固定資産評価証明書を取り寄せるには、固定資産のある役所の担当する課に申請書することができます。
固定資産税の閲覧・縦覧・証明書について、くわしくは市区町村・自治体のホームページ等でどうぞご確認下さい。
さいごに
住宅の不動産相場、成約価格を自分で調べる場合には、こちらの記事をどうぞ。
