中古マンションの価格を決める要素について考える。
本来は、物件の売主が自由に売出し価格を決めることは出来ますが、
同じマンション、或いは条件の近い周辺のマンションの取引事例と比較して、
甚だしく価格が上振れした価格では、余程の特別なプレミアムがない限り売却は困難になる。
通常、物件を売却する場合は、不動産仲介会社と媒介契約を結び、
不動産仲介会社からアドバイスを受け、売出し価格を決定することが一般的です。
不動産仲介会社は、周辺の取引事例等をベースに、様々な個別の状況を加味して価格を決める。
その代表的な要素は、
①築年数
一般的に築年数が古くなるほど価格は下がり、
築10年を超えた頃から下がり幅は徐々に大きくなっていきます。
②利便性
一般的に最寄り駅からの距離が遠くなるほど安くなり、近いほど高くなります。
③地域性
一般的に都心部から離れるほど安くなり、近いほど高くなります。
④同一マンションでの個別性
お部屋の向き、階数、採光面数、風通し等の諸条件により違う。
⑤個別特殊要因
築後のリフォーム済物件やデザイナーズのフルリノベーション物件では、
5000万円の物件で、1割以上高いこともある。
価格の違いには合理的な理由がある。
売主は、早期に出来るだけ高く売りたいと誰もが考えている。
そのことにつけ込んで、高い査定額を提示して専任媒介を取り付けた後、
買手が見つからないことを理由に段階的に値下げを提案していく不動産仲介会社も未だに多い。
長くとも3ヶ月以内には、成約に至る売出し価格を設定したいものである。
