平素より格別のご高配賜り誠にありがとう存じます。
おかげさまで現在第六期、
宅建業免許も無事更新の運びとなりました。
宅建業の免許更新
宅地建物取引業者免許証 -東京住宅流通センター株式会社-
宅建業の免許証（宅地建物取引業者免許証）が手元に届きました。
今回は、新型コロナウィルスの状況を鑑み、郵送で手元に届く手配ができるとのこと。
こんな時期なので不用な接触をさけることができ、安心しました。
５年に一度更新
不動産業を営むには、免許が必要です。
5年に一回、免許更新となります。
宅建業の免許は、
「〇〇知事（〇）第〇〇〇〇〇号」となるのですが、
カッコ内の（〇）数字が、免許の更新回数となっています。
弊社では、
「東京都知事（２）第９７９５２号」となりました。
（２）に更新したてなので、宅建業６年目になります。
5年間には様々な波・経験がありました。
あっという間のような、ようやくのような・・・。
おかげさまでここまで参りました。
日ごろのお引き立てに感謝申し上げます。
不動産業者の中には（１０）やそれ以上といった業者さんもあります。
弊社も引き続き邁進して参ります！
免許権者の違いで…
ちなみに免許権者の違いで国土交通大臣免許もあります。
ひとつの都道府県で営業している場合は、弊社のように「都道府県知事免許」、
ふたつ以上の都道府県で営業している場合は「国土交通大臣免許」となります。
行政書士に依頼せずに自分で更新手続きを
宅建業の新規申請や更新等の行政への手続きは、行政書士さんへと依頼されるケースも多いのですが、自分で行いました。
会社設立の登記や、不動産業の開業（宅建業の新規申請）等も自分で行ってきたこともあり、
更新なんだから簡単♪と思っておりました所、新規申請と同様…いやそれ以上のボリュームでした！
最終的に枚数を数えましたところ、約４５枚あり、自分にお疲れ様と言いたいです（笑）
行政書士さんにお願いしてもよいのですが、会社謄本や代表や専任宅建士の身分証明等取得から、決算書、宅建業の業績をまとめたり、代表や専任宅建士の履歴書等々、結局自分でまとめなくてはいけないことも多いのです。
住所等の各種登録事項変更の際も、変更の申請が必要となるので、
どういう時に申請が必要かわかっておくことにもつながりますし、なにより自分でささっとやってしまうほうがスムーズです。
免許日と有効期限の違い
余談になりますが、
免許日と有効期限が違うことをご存知ですか？
免許日は有効期限の一日前
弊社の場合、
「免許日：令和２年６月５日」
「有効期限：令和２年６月６日～令和７年６月５日」
です。
つまり免許日は、有効期限の一日前となります。
なぜそうなるのか、それは次でご紹介する民法１４０条です。
民法１４０条 初日不算入の原則
第140条（暦法的計算による期間の起算日）
日、週、月又は年によって期間を定めたときは、期間の初日は、算入しない。ただし、その期間が午前0時から始まるときは、この限りでない。
期間を定める時に、例えば「契約日から」などとする場合、契約を午後15：00にしたのに、初日が含まれると契約の前（15時の前）に生じたものにまで責任を負う可能性が出てきてしまいます。
それが「初日不算入の原則」です。
ただ「ただし書き」があり、例えば「契約日６月１」日で「7月１日から５日以内」とした場合、7月１日から起算して7月１日を算入し７月５日いっぱいをもって期間は満了します。
各種契約書においては、この点にしっかり留意したいものです。
免許日のよくある間違い
不動産業者さん向けの話題かも知れませんが、
免許日記入のよくある間違いが「重説」です。
「重要事項説明書」には、宅建業者の「免許年月日（免許日）」記入欄に、
「免許日」ではなく「有効期限の初日」を記入しているケースをまま見かけます。
「免許年月日」記入欄に「有効期限初日を記入」するのは間違いです。
細かな部分ですが、しっかりしておきたいものですね。
ちなみに、事務所に掲げる「業者票」には「有効期限」のみが掲載されています。
さいごに
契約書を扱う不動産業者にとって、「初日不算入の原則」等の関連法律の知識は必須（当たり前）と考えます。
不動産業を開業するには宅建士の配置が必須です。宅建士の試験では、宅建業法はもちろんのこと民法や建築基準法等の各種法令が問われる事からも分かる通り、不動産業には法令の知識が必須であり、それが法令にくわしくない一般のお客様の安全・安心な取引を行う為でもあるからです！
重要事項説明書の説明や重説・契約書の記名押印は、宅建士の独占業務です。
例えば、医療行為は医師にしかできないように、各資格には独占業務があるものがあります。
それだけ専門性・知識を問われるということなのです。
常に基本に立ち返り、安心・安全な不動産取引の為、また新たな気持ちで日々精進して参ります。
THDC-Tokyo Housing Distribution Center-
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