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【不動産売買の基礎知識】媒介契約とは?(詳細版)

媒介契約

「媒介契約」とは、あまり耳慣れない言葉だと思います。
不動産の仲介を不動産会社に依頼する場合、媒介契約(もしくは代理契約)を締結をすることをご存知でしたか?

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あります。
この記事では、3種類ある媒介契約のそれぞれの特徴、また実際に媒介契約を選ぶ際のポイントなどを詳しく解説して参ります。

媒介契約について簡潔にまとめてある記事はこちら  icon-arrow-circle-down

媒介契約とは?

初心者
バイカイケイヤクって何かしら?!
フクロウ博士
不動産売買の仲介をお願いする時に、予めサービスや仲介手数料などを明確化することで、トラブルを未然に防ぐための契約なんだよ!
ネコ氏
どんな種類があるのかニャン

「家を売りたい」「土地を売買したい」といった不動産売買を、不動産会社に正式に仲介を依頼するときには、「媒介契約」を締結します。これは、仲介の依頼を受けた不動産会社は法的(宅地建物取引業法第34条の2)に義務づけられています。

媒介契約は、依頼した物件をどのような条件で売却活動を行うのか、成約した際の報酬金額をどのようにするのか、といった内容を定めた契約書を取り交わし、サービスや仲介手数料などを明確化することで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。

契約書の内容は、国土交通省の定めている「🔗宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款 icon-external-link 」を参考にしてください。

媒介契約の形態は3種類

媒介契約の種類について

媒介契約の種類について

媒介契約は、下記3種類に分けられます。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

主に、「仲介を同時に複数社に依頼できるか、または一社のみなのか」、「 自分で見つけてきた相手方と直接売買契約を結ぶことができるのか」といった点をポイントに、違いを確認していきましょう。

 〔媒介契約の種類と特徴〕

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他社への重ねての仲介依頼 × ×

(明示型の場合は、他社へ重ねて依頼した場合は通知義務あり)

自ら探索した相手方との直接契約 ×
契約の有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の制限はない(ただし、行政の指導は3ヶ月以内)
指定流通機構への登録 媒介契約締結の日から5日以内 媒介契約締結の日から7日以内 法令上の義務はない(任意での登録は可能)
業務処理状況の報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の義務はない(任意で報告を求めることは可能)

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは仲介を1社の不動産会社にのみ依頼 する契約形態です。他の不動産会社にも重ねて依頼することは出来ません。契約で禁じられています。また、親戚や知人などの自分で直接交渉した場合など、自分で見つけてきた相手方についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。

また、契約の有効期間は3カ月以内、指定流通機構への登録は媒介契約締結の日から5日以内 、業務処理状況の報告義務は1週間に1回以上 と定められています。

専任媒介契約

専任媒介契約とは専属専任媒介契約とほぼ同様の契約 ですが、自分で見つけてきた相手方とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。

また、契約の有効期間は3カ月以内で同じですが、指定流通機構への登録は媒介契約締結の日から7日以内 、業務処理状況の報告義務は2週間に1回以上 という点が異なります。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる 契約です。また、依頼者が自分で購入希望者を見つけた場合も売買をすることが可能です。

契約の有効期間・指定流通機構への登録・業務処理状況の報告義務について、法令上の義務はありません。
※「契約の有効期間」については、行政の指導は3カ月以内となっています。

また、一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」があります。

明示型

仲介を依頼した不動産会社には、他にどの不動産会社へ仲介を依頼しているかを通知が必要です。

非明示型

他の不動産会社に重ねて仲介を依頼しているのか、あるいは、どんな会社に依頼しているのかを不動産会社に通知する必要がありません。

媒介契約のポイント

初心者
なるほど~!専属専任と専任は1社としか契約できないけど、一般は、複数会社と媒介契約を結んでもOKなのが違いなのね。
フクロウ博士
そうなんだ!もし自分で相手方を見つけた場合、専任と一般は「自己発見取引」がOKだけど、専属専任では出来ないことになっているんだよ。
ネコ氏
他にも違いがあるニャン

おさらいすると、大きな違いは、専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社としか契約できないのに対し、一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる点です。

また、もし自分で相手方を見つけた場合に、専任媒介契約と一般媒介契約は「自己発見取引」が可能ですが、専属専任契約では出来ないことになっています。

専属専任媒介契約と専任媒介契約に関する法規制とは?

このように、専属専任媒介契約・専任媒介契約は、専属専任媒介契約は依頼者に対して拘束力の強い契約ですので、いくつかの法規制があります。

「専属専任媒介契約と専任媒介契約(以下、「専任媒介契約等」と呼びます)に関する法規制」について、確認していきましょう。

(1) 媒介契約の有効期間

専任媒介契約等は、依頼者にとって拘束力の強い契約です。
その為、有効期間は3ヶ月(契約更新の場合も3ヶ月)以内となります。
なお、3ヶ月を超える契約を締結した場合でも、有効期間は3ヶ月と見なされます。

(2) 指定流通機構への登録等

指定流通機構への登録等ですが、専任媒介契約等を締結した不動産会社は、媒介契約を締結した日から法定の期日以内(※)に、指定流通機構(レインズ)へ登録しなければいけないことになっています。

※専属専任媒介契約の登録期日:媒介契約締結の日から5日以内
専任媒介契約の登録期日:媒介契約締結の日から7日以内

指定流通機構とは、レインズ(Real Estate Information Network System=REINS)と呼ばれ、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。

情報を宅建業者用オンラインで共有することで、不動産情報を集約・情報提供し、より多くの不動産会社から最適な買い主を探すことができます。また専任媒介契約等を締結した不動産会社が、自社の購入希望顧客との取引を優先して、情報や顧客のいわゆる「囲い込み」等、不適切な行為を防止することも目的としています。

平成28年1月4日より、売主にはID・パスワードが交付され、登録内容や取引状況を直接確認できる機能を追加しています。取引状況は、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類で、売却依頼主の方は、売却依頼主専用確認画面で媒介を依頼した物件のレインズへの登録内容や取引状況の確認ができるようになりました。

レインズについての参考URL:国土交通省
🔗不動産流通について icon-external-link
🔗レインズにおける取引状況の登録制度の導入と売却依頼主専用確認画面の提供について icon-external-link-square 

(3) 業務処理状況の報告

専任媒介契約等を締結した不動産会社は、仲介業務の実施状況(販売活動の状況など)を依頼者へ報告する義務が課せられています(報告の頻度(※)は法律で定められています)。このような規制によって、不動産会社に適切な業務遂行を促すとともに、依頼者が不動産会社の活動状況を定期的に確認する機会を確保しています。

※専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:1週間に1回以上
専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:2週間に1回以上

「家を買うとき」も媒介契約が必要!

「媒介契約」というと、「家を売るとき」にするもの、というイメージが強いかもしれません。
でも、実は「家を買うとき(探しているとき)」にも媒介契約が必要 です。

購入時の媒介契約は、物件の広さや価格・場所等の「希望する条件」や、その内容がどの程度の優先事項となるか「強い、やや強い、普通」などの「希望の程度」などを書面化し、媒介契約を締結するのです。購入の場合は、基本的に「一般媒介契約書」を使用します。

初心者
家を買うときに「媒介契約」なんてしなかったような気がするんだけど
フクロウ博士
あまり記憶に残っていないかもしれないけれど、媒介契約をしているんだよ!
ネコ氏
ニャン

不動産会社の仲介によって売買が成約した時の手数料支払いに関しては、以下の4つの条件を満たしていることが必要となります。

1.   宅地建物取引業の免許を所有している不動産会社である

2.   その業者と依頼者との間に媒介契約が成立している

3.   その業者が媒介業務を行ったこと

4.   その業者の媒介業務によって売買契約が成立した

この「依頼者」とは、売主だけではなく、買主も含まれます。
この4つの条件を満たし、売買契約が締結されたとき、初めて仲介手数料の支払いが求められます。

本来であれば、買い主が物件の紹介を希望した時点で、媒介契約の締結ができます。しかし、店舗に物件を探しに来たり電話での問い合わせに対して「媒介契約を締結しましょう」と話をしたりするのは現実的ではない為、実際には、重要事項を説明するタイミングか、売買契約の締結と同時に媒介契約を交わします。

媒介契約と代理契約の違い

媒介契約

媒介とは、宅建業者が間をとりもち売主・買主間の不動産の売買の契約の成立に向けて尽力する行為のことをいいます。
売買契約を締結するのは、売主や買主自身となります。

代理契約

代理の場合は、代理人に対して契約を締結する権限が与えられ、代理人は委託者に代わり契約を締結することができます。
通常の不動産取引では、特段の事情がない限り、「代理」ではなく「媒介」で行うのが一般的です。

どれを選べばいいの?

メリット・デメリット

媒介契約の大きな特徴として、「一社のみか、複数に依頼できるか」 の違いがあります。

一社よりも、複数に依頼する「一般媒介契約」のほうが、不動産会社間の競争力が高まりより広く相手方を探せるというメリットがあります。しかし、不動産会社にとっては不安定な依頼になりますので、その分取り組みが希薄になってしまう事も。

それに対し、一社のみに依頼する「専任専属媒介契約」や「専任媒介契約」では、安定的な依頼により、販売活動により力が入るというメリットがあります。しかし、競合他社がなくなる分、競争が低くなります。

まとめ

媒介契約はどの契約を選んでも、メリット・デメリットがあります。
媒介契約の形態のみで、すぐに購入希望者が見つかるかどうかが決まるわけではありません。

不動産売買をしていく中で大切な事は、依頼者と不動産会社の信頼関係ではないでしょうか。

まずは不動産会社に色々相談してみるのがいいでしょう。

売却活動の窓口を限定したいのか、複数の不動産会社による競争を促したいのか等の自分の意向が明確であれば伝え、またよく分からない場合は不動産会社によく相談し、協議した上で、納得した媒介契約の種類を決めるとよいでしょう。

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🔗東京住宅流通センター株式会社

 

不動産マイスター

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人生に大切な、あいうえお『愛・命・運・縁・恩』を大切にしています。
「人を愛し、縁を大切に、恩を忘れないと運が巡ってくる」といいます。

運命の物件に出逢うための「不動産の縁結び」をしています。
あなたにとって特別な出会いのきっかけとなりますように。

夫婦で営む「めおと(夫婦)不動産」で、人と不動産と縁を結びます。

不動産コラムでは、住宅設備機器ショールームにて、長年コンサルティングアドバイザーをしていた経験を生かし、投稿して参ります。住まいについてや住まい方については、こだわりが深く、徹底的に調べるタイプです。長年のコンサルティング経験を通じ、ヒアリング・リサーチ・分析・ニーズの顕在化は得意分野です。

専門分野はもちろんのこと、生活者としての視点や女性目線あり、また代表コラムとは少し違った視点で、投稿して参ります。どうぞよろしくお願い致します。

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