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住宅ローン返済中の家を売る
購入した家を売りたいと思うことってあると思います。
使い勝手や住環境は、住んでみないと分からない部分があり、想像と違っていたり、
また、お子様が生まれ、育ち、巣立ってなどのライフステージの変化によっても
ニーズが変わりますし、離婚に伴ってなどという場合もあります。
住宅売却時、多くの方は住宅ローン返済中？！
理由は様々かと思いますが、
ご自分で購入された住宅の場合、ほとんどの方が住宅ローン返済中ではないでしょうか。
例えば、30歳で家を購入した場合、多くの方が選ぶ35年ローンと仮定すると、
65歳までは住宅ローン返済中ということになりますね。
住宅ローンとは、一生をかけて返すほどの大きな金額なのです。
問題になるのは「抵当権」
むずかしい言葉だニャ
多くの場合、住宅ローン残債額よりも高い金額で売れるということはありません。
なぜならば、家の価値は、住むことによる経年劣化で下がっていくスピードに対し、
住宅ローンの返済当初は利息比率が高いこともあり、そのスピードに差があるからです。
それならば、売れた金額から差し引いた住宅ローン残債は、
「引き続き返済すれば問題ないのでは？」とお考えになる方も多いのですが、
そこで問題となるのが「抵当権」です。
銀行は、住宅ローンが払えなくなった場合には、抵当権を実行し、競売などでその不動産を売却して資金回収するからです。
売却する為には残債を一括して返済し、抵当権を消滅させなければなりません。
収益不動産として活用し大家になる？
だったら「売却せずに賃貸物件として家賃収入を得ればいいのでは？」
とお考えになる方も多いのですが、
住宅ローンの条件として「ローンの契約者が所有者であり居住すること」を前提に高額・低金利で実行されるのです。
ですから、賃貸にする場合にはアパートローンへの借換を検討しなければなりません。
アパートローンは、住宅ローンよりも金利が高く、また借換え手数料などの発生も注意が必要です。
では住宅ローン返済中の家って売れるの？
はい、売れます！
ただし「抵当権抹消」が必要となります。
にゃんそれではどのようにすればよいのでしょうか。
方法としては大きく３つあります。
抵当権抹消の為の３つの手段
①不足金額を自分で工面
自分の貯金で工面できるのが理想的ですが、なかなかそうもいかない場合もあると思います。
他に方法がなければ無担保ローンなどを借りることを検討する場合もあるでしょう。
②買い替えローン
不動産買換えの場合は、銀行によっては購入金額と合算して新たなローンとしてくれる場合もあります。
買い替えローン（住み替えローン）について相談してみるとよいでしょう。
③任意売却
支払いが滞っている場合は任意売却を検討しなければなりません。
支払いが滞っている場合、残債が残ってしまう不動産を、金融機関（抵当権者）の合意を得て売却する方法です。
最終的に競売になってしまうよりも高い金額で売れるのが通常です。
高く売却できるのが一番！
なにはともあれ、少しでも高額で売却できるのが一番です。
ただ、その査定金額には、確かな目が必要かもしれません。
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