「都市の地価暴落」「宅地大放出の時限爆弾」等々、センセーショナルな言葉で騒がれている、
「不動産の２０２２問題」をご存知ですか？
目次
２０２２問題とは
実は、2022年に「生産緑地の期限が切れる」 のです。
その為、市場に宅地が大量に出回り、地価も下がるのでは、ということが懸念されています。
地価大暴落
もちろん、実際にはまだ少し先ですので、その間に国や自治体の施策等も考えられるので、あくまで「可能性」ですが、
売買や投資、自分の不動産の資産価値を考えると、大きなリスクの一つとも捉え、計画や対策を練る必要があります。
「生産緑地」を持っている方は「税制」「相続」について、「購入希望」の方にとっても今後の動向が気になるところでしょう。
まずは、生産緑地の内容や仕組みを理解し、国や自治体を含め、今後どのような対策がとられるかをしっかりと注視していきましょう。
生産緑地制度とは
生産緑地とは？
良好な都市環境を確保するため、農林漁業との調整を図りつつ、都市部に残存する農地の計画的な保全を図る制度です。
つまり都市部に農地を残す目的で、行政から指定を受けた農地のこと。
「生産緑地」とよく聞きますが、「生産緑地地区」が正式な名称です。
生産緑地地区に指定されると、30年間、営農を続ける義務を負いますが、
固定資産税などの減免や相続税の納税猶予を受けられるメリットがあります。
【生産緑地地区に指定される主な要件】
□市街化区域内にある農地であること。
□現に農業の用に供されていること
□災害等の防止や良好な生活環境の確保に相当の効果があること
□農業の継続が可能であること
□一団の農地の面積が 500 ㎡以上であること（条例で300㎡まで引き下げ可能）
など
【生産緑地地区に指定されると】
□農地として適正な管理が義務付けられます。（営農すること）
□原則、建物の建築や宅地造成等は出来ません。
□市街化区域内の農地であっても固定資産税及び都市計画税が一般農地としての評価及び課税となります。
など
【買取り申出について】
生産緑地地区に指定された農地について、次のいずれかに該当する事情等により、営農の継続が困難、又は不可能となった場合は、市区町村長に対して当該のうちの買取りを申し出ることができます。
①生産緑地地区に指定されてから 30 年を経過したとき
②農業の主たる従事者の死亡や、身体的・精神的障がい等により、農業に従事することが不可能になったとき
※2017年4月には生産緑地法が改正され、30年経過後は「特定生産緑地」となり、更新は10年単位。
なお、市町村長が買い取らなかった場合は、いつでも「宅地転用可能」な市街化区域内の農地となります。
【生産緑地地区の税制上のメリット】
固定資産税
| 農地区分 | 評価 | 評価 | 課税 | 課税イメージ |
| 一般農地 | 農地評価 | 農地課税 | 千円／10a | |
| 市街化区域農地 | 生産緑地地区 | 農地評価 | 農地課税 | 数千円／10a |
| 一般市街化区域農地 | 宅地並み評価 | 農地に準じた課税 | 数万円／10a | |
| 特定市街化区域農地 | 宅地並み評価 | 宅地並み課税 | 数十万円／10a | |
※農 地 評 価 ： 農地利用を目的とした売買実例価格を基準として評価
※宅地並評価 ： 近傍の宅地の売買実例価格を基準として評価した価格から造成費相当額を控除した価格
相続税
①相続税の納税猶予制度
相続又は遺贈により農地等を取得し、当該農地及び採草放牧地が引き続き農業の用に供される場合には、本来の相続税額のうち農業投資価格を超える部分に対応する相続税が、一定の要件のもとに納税が猶予され、相続人が死亡した場合等に猶予税額が免除されます。
②相続税の評価減の適用
生産緑地の相続税評価額は通常の土地評価から、
減額割合（5～35％程度）を乗じて出した金額を控除して評価します。
農地に関する税制の参考URL
参考URL：農林水産省
🔗農地に関する税制特例について
🔗農地の保有に対する税金（固定資産税）
🔗農地を相続した場合の課税の特例 （相続税納税猶予制度）
参考URL:国税庁
🔗生産緑地の評価
その他【田園住居地域】の創設
2018年4月1日より「田園住居地域」が新たに追加されます。
生産緑地とも関係深い「田園住居地域」については、こちらをご覧ください。
2022年に何が起きるのか
現在ある生産緑地は、1992年に指定された生産緑地がかなりの部分を占めています。
つまり、30年後となる「2022年」に、生産緑地の所有者が一斉に大量の生産緑地の買取申し出を市町村長にするのではないか、という問題です。なお、市町村長が買い取らなかった場合は、いつでも「宅地転用可能」な市街化区域内の農地となります。
３０年を経過する生産緑地については、所有者等の同意のもと、市区町村が「特定生産緑地」に指定できる制度が新設されました。
これにより買取申し出できる時期が10年延期されます。さらに10年経過後は、改めて所有者等の同意を得て、繰り返し10年の延長ができますが、この「特定生産緑地」は告示日から３０年経過前に指定され、30年経過後は指定を受けることができません。
つまり指定の機会は一度だけなのです。
本当に暴落するのか
生産緑地の地主の方にとって、とても悩ましい問題で、税金の大幅アップなら農業を続けるか、売却か、賃貸の経営に切り替えるか、等々、相続問題含め決めあぐねている状況です。
都市がメインの生産緑地
生産緑地は「都市農地」と表されることもありますが、それはもともと三大都市圏の市街化区域を念頭に定められた規定だからです。
指定地区数、面積とも東京都が最も多く、国土交通省がまとめた資料によれば、全国合計のうち地区数の約5分の1、面積の約4分の1が東京都です。
自治体は本当に買い取ってくれるのか？
実際には、自治体の予算不足などで買取しないケースも多々考えられます。
その場合、下記のようなことが考えられます。
①不動産会社等が買い取り、マンションや戸建住宅になる。
②地主が賃貸経営をする。
過剰供給が引き起こす結果は？
固定資産税等が上がるなら、当然売ろうと考える地主さんも増えるかも知れません。
その結果、土地や住宅がたくさん供給されれば、当然価格が下がることが予想されます。
直接すぐに売買する場合に影響するだけでなく、それは、自分の不動産の価値が下がることも意味しています。
さらに、賃貸住宅も増えるでしょうから、家賃相場も下がるということも懸念されます。
実際には？
すべての生産緑地の地主が転用するとは考えにくく、まだ先が見えない状況です。
今後、さらなる国の施策があるのか等含め、注視が必要な状況と考えます。
国の対策
2017年 生産緑地法の一部改正について
「都市緑地法等の一部を改正する法律」2017年6月15日施行
2017年に「都市緑地法等の一部を改正する法律」にて、生産緑地法が一部改善されました。
様々な理由から農地として保全することが都市環境に有効だと判断された土地については、市区町村が特定生産緑地として指定し、買い取りの申し出をすることができる時期を10年間先送りできる制度が盛り込まれました。
これにより、2022年不動産流通市場に一気に放出される農地を減少させ、不動産流通価格を落ち着かせる意図も見え隠れしています。
2022問題は、当初と比べると懸念も緩和となりましたが、とはいえ、まだまだ解決したとは言いにくい状態です。
今後の施策
また、これから先さらなる改正はあるのか、ないのか、気になるところです。
参考URL
参考：国土交通省
どうしたらいいか
未来の予見は難しいことですが、
近い将来、不動産の売却をお考えの方は、少し早めの決断 も念頭に置いたほうがよいかもしれません。
投資や賃貸住宅建設など、少子化・過剰供給の現状の中、家賃相場が下がる可能性 や2022問題も加味し、今後の動向に注視しながら、決断していく必要があるでしょう。
生産緑地の地主の方は、固定資産税等の優遇だけなら事は簡単かもしれませんが、当時生産緑地の選択をした方々も、３０年経過すれば当然高齢の場合が多いでしょう。その子が相続税特例を適用するにはずっと営農が必要だったり、売却や賃貸経営するにしても、判断が難しいところです。「先祖代々の土地を守っていく」という考え方も世代や時代の変化とともに意識の変化も考えられます。
移り変わりの早い現代、新しい世代はどのような判断を下すのでしょうか。
それにより、膨大な土地が動き出す可能性も大いに秘めています。
THDC-Tokyo Housing Distribution Center-
🔗東京住宅流通センター株式会社
