「宅建業法の改正」がなされ、4月1日に施行されました。
わかりやすく解説して参ります。
目次
改正宅地建物取引業法
インスペクション（建物状況調査）のあっせん等を内容とする
「宅地建物取引業法の一部を改正する法律（改正宅地建物取引業法）」が、
2018年（平成30年）４月1日施行となりました。
※一部規定は平成29年４月１日に施行済み、それ以外が平成30年４月１日に施行されました。
改正の背景
昨今の人口減少・少子高齢社会を迎える中、
国の施策は「新築からストック活用へ」と舵を切っています。
- 国民資産である住宅ストックの有効活用
- 既存住宅流通市場の拡大による経済効果の発現
- ライフステージに応じた住替えの円滑化による豊かな住生活の実現
等、重要な政策課題としてかかげています。
既存住宅の流通量は、年間17万戸前後の横ばい状態。
それには「中古住宅の質がわからない」といった状況が、要因の一つではないでしょうか。
このため、宅建業者が既存住宅の取引時において、専門家によるインスペクションの活用を促すことにより、消費者が安心して既存住宅の取引を行える市場環境の整備 を図ることを目的としています。
また、近年、不動産取引に関連する制度等が専門化・高度化していることに鑑み、宅地建物取引業の業務に従事する者の資質の向上や、消費者利益の保護の一層の徹底を図ることとしています。
「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」概要
改正宅建業法などと言われますが、
「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」が正式名称です。
※平成２８年６月３日公布
改正宅建業法について
１．既存建物取引時の情報提供の充実
不動産取引のプロである宅建業者が、専門家による建物状況調査（インスペクション）の活用を促すことで、売主・買主が安心して取引ができる市場環境を整備する。
| 【新たな措置内容】 | 【期待される効果】 |
| ①媒介契約締結時 宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせん |
・インスペクションを知らなかった消費者のサービス利用が促進 |
| ②重要事項説明時 宅建業者がインスペクション結果を買主に対して説明 |
・ 建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能に ・ インスペクション結果を活用した既存住宅売買瑕疵保険の加入が促進 |
| ③売買契約締結時 基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付 |
・建物の瑕疵をめぐった物件引渡し後のトラブルを防止 |
２．不動産取引により損害を被った消費者の確実な救済
不動産取引により損害を被った消費者を確実に救済するため、営業保証金・弁済業務保証金による弁済の対象者から宅地建物取引業者を除外。
３．宅地建物取引業者の団体による研修
業界団体に対し、従業者への体系的な研修を実施するよう努力義務を課す。
４．施行期日
平成３０年４月１日施行
１．既存建物取引時の情報提供の充実に関する規定
平成２９年４月１日施行
２．不動産取引により損害を被った消費者の確実な救済、３．宅地建物取引業者の団体による研修に関する規定
改正の条項まとめ
| 施行日 | 改正の内容 | 条項 |
| 平成30年(2018) ４月１日 |
媒介契約書面に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載 | 第34条の２第１項 |
| 建物状況調査の結果の概要、建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況を重要事項として説明 | 第35条第１項 | |
| 37条書面に、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載 | 第37条第１項 | |
| 平成29年(2017) ４月１日 |
媒介契約の依頼者に対する報告義務の創設 | 第34条の２ 新第８項 |
| 宅建業者に対する重要事項説明の簡素化 | 第35条新第６項 及び新第７項 |
|
| 従業者名簿の記載事項の変更 | 第48条第３項 | |
| 営業保証金等による弁済を受けることができる者の限定 | 第27条 第64条の８ |
|
| 宅建業者の団体による研修の実施 | 第64条の３ 第75条の２ |
参考ＵＲＬ
出典：国土交通省
🔗宅地建物取引業法の改正について
🔗改正宅地建物取引業法の施行について
🔗改正宅地建物取引業法に関するＱ＆Ａ
🔗最新の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」等について
改正内容のポイント・注意点
おさらいすると、今回の改正は、既存住宅市場の活性化に向け、取引時に、住宅の傷み具合など状態を調べる建物状況調査（インスペクション）
宅建業者に対し、①媒介契約の締結時に、
１．「建物状況調査（インスペクション）」について
「インスペクション」とは？
「建物状況調査（インスペクション）」とは、
建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を、目視・計測等により調査することです。
建物状況調査は、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士（
ポイント・注意点
インスペクションは強制なの？
建物状況調査（インスペクション）は、既存住宅を売買時に必ずを実施しなければならないものではありません。
購入希望の既存住宅について建物状況調査を実施する場合には、
対象住宅は？
建物状況調査の対象となるのは既存の住宅です。戸建て住宅、共同住宅（マンションやアパート等）共に対象となります。また、賃貸住宅も対象となります。店舗や事務所・オフィスビル等は建物状況調査の対象ではありません。
なお、マンションにおいて建物状況調査を実施する場合、
有効期間は？
重要事項説明の対象となるインスペクション（建物状況調査）は、
インスペクションの結果内容については、
調査対象部位について
建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分が調査対象部位です。
具体的な調査箇所は工法により異なりますが、構造耐力上主要な部分に関しては「基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組」、雨水の浸入を防止する部分に関しては「外壁、内壁、天井、屋根」が一般的です。
建物状況調査は原則として目視・
また、オプション調査を依頼する場合を除き、建物状況調査を実施する者によって調査対象部位が異なることはありません。
出典：国土交通省
🔗既存住宅状況調査技術者講習制度について
🔗既存住宅インスペクション･ガイドラインについて
🔗建物状況調査制度概要リーフレット（売主用）
🔗建物状況調査制度概要リーフレット（購入検討者用）
２．「既存住宅売買瑕疵保険」について
「既存住宅売買瑕疵保険」とは？
既存住宅売買瑕疵保険とは、既存住宅を売買する際に加入することができる保険で、住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分等について瑕疵が発見された際、修補費用等が支払われるものです。
ポイント・注意点
誰でも加入できるの？
既存住宅売買瑕疵保険の加入に当たっては、住宅瑕疵担保責任保険法人の登録を受けた検査事業者の検査人が建物状況調査を実施し、建物状況調査の結果、劣化・不具合等が無いなど一定の条件を満たす必要があります。
既存住宅売買瑕疵保険は強制なの？
加入は任意です。
「建物状況調査の結果の概要」に「調査できなかった」「劣化事象有り」と場合、加入にはどうしらよいの？
「調査できなかった」又は「劣化事象有り」の記載がある場合には、そのままの状態では既存住宅売買瑕疵保険に加入することはできません。
調査できなかった部位がある場合には、その部位の劣化事象等の有無を確認するため、再度当該部位についての調査が必要となります。
劣化事象等がある場合には、その内容に応じて修補した上で、再度検査を行い、劣化事象等がないことが確認される必要があります。
詳しくは各住宅瑕疵担保責任保険法人にお問い合わせください。
検査の有効期限について
既存住宅売買瑕疵保険に加入するための検査の有効期限は1年となっていますのでご注意下さい。
参考URL
出典：国土交通省
🔗既存住宅売買かし保険
🔗住宅消費者支援ページ
🔗すまいの安心総合支援サイト
🔗住宅瑕疵担保履行法について
３．「建物状況調査の結果の概要」に関する重要事項説明について
「建物状況調査の結果の概要」とは？
建物状況調査を実施した建築士（既存住宅状況調査技術者）により作成される、
調査対象部位ごとの劣化事象等の有無などが記載された書面です。
ポイント・注意点
建物状況調査の結果について、どのような内容が重要事項として説明されるの？
「建物状況調査の結果の概要」に記載されている調査対象部位ごとの劣化事象等の有無などについて重要事項として宅地建物取引士から説明されます。
「建物状況調査の結果の概要」において、「調査できなかった」と記載されるのはどんな時？
例えば「小屋裏の点検口」がないために該当する部位の調査ができなかった場合、「調査できなかった」と記載されます。
建物状況調査を実施してから１年を経過する前に大規模な自然災害が発生したら？
自然災害等による建物への影響の有無及びその程度について具体的に判断することは困難であること、また、自然災害等が発生する以前の建物状況調査において劣化事象等が確認されていた場合などにはその結果が取引判断の参考になることから、当該建物状況調査についても重要事項説明の対象とします。なお、説明の際には、調査実施後に大規模な自然災害が発生した旨も併せて説明することが望ましいです。
４．「書類の保存の状況」に関する重要事項説明について
「書類の保存の状況」に関する重要事項説明とは？
４月１日より、住宅ローンの借入、既存住宅売買瑕疵保険の付保、
①「建築基準法令に適合していることを証明する書類」
②「
③「新築時及び増改築時に作成された設計図書類」
④「
ポイント・注意点
竣工図は含まれるの？
竣工図は含まれません。
「保存：有」と説明した書類については、売主が買主に提示し渡すものなの？
買主がリフォームやメンテナンス等を行う際に参考となるため、買主に渡すことが望ましいです。
貸借の場合、設計図書等の保存の状況は重要事項の説明の対象？
貸借では、借主による住宅ローンの借入やリフォーム等の実施は一般に想定されないことから、設計図書等の保存の状況は重要事項の説明の対象ではありません。
ただし、貸借の場合であっても、リフォームが可能な場合等においては、借主の取引目的を考慮の上、設計図書等の保存の状況を説明することが望ましいです。
紛失等で書類がない、そもそも書類の作成義務がない場合や書類が交付されていない場合について
紛失等で書類がない場合には、「保存：無」と記載します。
そもそも書類の作成義務がない場合や書類が交付されていない場合には、その旨がわかるように記載します。
６．３７条書面への「当事者の双方が確認した事項」の記載について
「当事者の双方が確認した事項」について
売主・
ポイント・注意点
当事者とは？
当事者とは既存住宅の売買又は交換契約を締結した当事者（売買の場合にあっては、売主と買主）です。
「当事者の双方が確認した事項」となるのはどのような時？
原則として、既存住宅について建物状況調査など専門的な第三者による調査の結果の概要が重要事項として説明された上で、契約締結に至った場合が該当します。
当事者の双方が一緒に確認するの？
当事者の双方が一緒に確認する必要はありません。
当事者の双方が建物状況調査など専門的な第三者による調査の結果を違う日時にそれぞれ確認した場合でも、当事者の双方が「確認した」と認めた場合は「当事者の双方が確認した事項」となります。
37条書面で「当事者の双方が確認した事項無し」とは、どんなケースなの？
例えば、専門的な第三者による調査を行っていない場合や、調査は行っているものの当事者間の口頭での確認にとどまり、写真や告知書のような、契約当事者の双方が客観的に既存住宅の状況を確認できる資料が存在しない場合が考えられます。
参考ＵＲＬ
出典：国土交通省
まとめ
安心Ｒ住宅
同じく2018年4月１日に流通スタートした「安心Ｒ住宅」があります。
こちらも、中古住宅を安心して売買でき、既存住宅市場流通活性化の為の制度です。
さいごに
人口減少・少子高齢化の時代、
相続であったり、住宅の住み替え、理想の住宅取得のために等、
これからますます中古住宅市場は活性化していくことでしょう。
安心して取引でき、そして選択肢が増えることは、とてもいいことです。
素晴らしい不動産売買のご縁結びをサポートして参ります。
THDC-Tokyo Housing Distribution Center-
🔗東京住宅流通センター株式会社
